Hoe kijken Gijs Bessem van KroesePaternotte en Paul Bremmer van Kroonenberg Groep naar de Nederlandse retailmarkt? VJ sprak met hen over het belang van investeren in je vastgoed, de kansen in Almere en hun aanstekelijke enthousiasme over de renovatie van het voormalige Telegraaf persgebouw. “Dit is ongekend in Nederland, een echte retailkathedraal.”
VJ ontmoet Gijs Bessem en Paul Bremmer in Amsterdam om te praten over de Nederlandse retailmarkt. Volgens Bessem is er reden tot pessimisme, maar het dient wel genuanceerd te worden. “Onze ervaring is dat het helemaal niet zo slecht gaat in de detailhandel, maar als je als verhuurder of huurder niet op tijd je bakens hebt verzet in deze veranderende markt dan heb je het moeilijk. Consumenten gedragen zich heel anders dan in de vorige eeuw en daar moet je op inspelen, anders ga je nat. Maar gelukkig hebben we ook een legio voorbeelden van retailers die het wel goed doen.”
Bremmer voegt hieraan toe: “Je ziet dat de omgevallen retailers vooral partijen zijn die niet meer hebben geïnvesteerd in hun winkel of online aanwezigheid, uit angst. Partijen die juist wel de sprong hebben gewaagd, met een up-to-date winkel en internetkanaal zijn er nog.”
Maar retailers mogen volgens Bremmer nog meer innoveren. “Wat mij betreft mag er door grote internationale retailers meer geïnvesteerd worden in hun look and feel. Daar zijn ze mondjesmaat mee bezig, maar het is geen 180 graden turnaround.”
Optimaliseren portefeuille
Hoe onderscheidt Kroonenberg Groep zich? Bremmer antwoordt: “We denken niet alleen als belegger, maar ook als consument. Waar en hoe wil jij winkelen? Dit zie je ook terug in onze winkelcentra. Wij hebben de afgelopen vijf jaar veel geïnvesteerd in ons vastgoed, we houden voortdurend een vinger aan de pols en overleggen veel met adviseurs zoals KroesePaternotte over hoe we onze retailportefeuille kunnen optimaliseren. Voorheen ging een winkelunit naadloos over naar de volgende huurder, maar nu moet je als belegger veel kritischer zijn. Hoe kan je je vastgoed verbeteren en de beste huurder aantrekken?”
Dynamiek aankunnen
Bremmer vervolgt: “Dat is het leuke van deze markt, het is ontzettend dynamisch maar als je deze dynamiek niet zelf aankan dan heb je het lastig. Daarom zitten wij als Kroonenberg Groep bovenop ons vastgoed, dat is de enige manier waarop wij opereren. Wat we ook anders doen dan anderen, we gaan niet op de stoel van de ondernemer zitten. Wij zorgen echter dat de randvoorwaarden top zijn om een goede omgeving te creëren waar de consument zich lekker voelt, maar we gaan niet in discussie met de retailer over hoe ze hun etalage het beste kunnen inrichten.”
“Wij gaan voor schoon, heel en veilig en we proberen zelf en samen met de winkeliersvereniging passende acties te organiseren. Met kerst hebben we bijvoorbeeld een Kroonenberg Kerstparade door al onze winkelcentra laten lopen, een event op bijna Disney niveau wat ontzettend goede reacties heeft opgeleverd,” aldus Bremmer.
Bessem voegt toe: “Dat zijn de kleine dingen waar Kroonenberg zich in onderscheidt in de exploitatie van hun vastgoed ten opzichte van andere partijen. Ze zijn echt van de details, van een goed binnenklimaat tot mooie kunst, je hebt het niet door maar je winkelt er wel heel lekker. Winkelvastgoed zit in de genen van Kroonenberg Groep. Zij zitten toch anders in de wedstrijd dan een pensioenfonds. Ze hebben een duidelijke visie en weten waar ze naar toe willen.”
Kritisch blijven
Daarbij draait het niet alleen om pure retail, vertelt Bremmer. “Retail is op dit moment meer dan alleen een pure winkelfunctie. Het is belangrijk om kritisch naar je winkelbestand te blijven kijken en je af te vragen of dit op lange termijn winkelvastgoed is of kan je beter een andere functie toevoegen?” Een goed voorbeeld hiervan is winkelcentrum Hoogvliet. “Hier hebben we besloten de functie wonen toe te voegen en winkelen alleen op de begane grond te houden. Hiermee maken we het centrum aantrekkelijker en bieden we zo’n 60 meer woningen aan.”
Almere Stad biedt kansen
En hoe zit het met de aankoopwensen van Kroonenberg Groep? Volgens Bremmer wordt er altijd gekeken naar de kansen in de markt, maar het is geen doel op zich. “We weten heel goed wat we niet willen, zoals een meubelboulevard in Drachten of bedrijfshallen in Lelystad. We gaan voor goede winkels of winkelstrips in een leuke omgeving.” Dat is ook de reden waarom Kroonenberg Groep eind vorig jaar van Klépierre 65 winkels met een totaal oppervlak van circa 22.700 m² in het hoofdwinkelgebied van Almere Stad heeft gekocht. Behalve winkelmeters, werden er ook twee kantoorgebouwen met een totale oppervlakte van circa 4.500 m² aangekocht direct naast het station.
Bremmer over de aankoop: “Het is een gebied met veel potentie. Het is het drukste gebied in Almere en als gemeente kent Almere enorme groei. Daarbij denken we dat we genoeg waarde kunnen toevoegen door winkels samen te voegen of te optimaliseren. Ook hebben we plannen voor de twee kantoorgebouwen. We kopen namelijk niet zo snel iets wat al helemaal herontwikkeld is. We zijn eigenwijs genoeg om ons eigen sausje te willen gieten over een project.”
Nieuwezijds Voorburgwal
Een voorbeeld van een prestigeproject is het voormalige drukkerij- en kantoorgebouw van de Telegraaf aan de Nieuwezijds Voorburgwal in Amsterdam. Het monumentale pand uit 1928 is sinds 2016 in eigendom van Kroonenberg Groep. In totaal is er 7.300 m2 kantoor gerealiseerd, welke onlangs is opgeleverd aan huurder gameontwikkelaar Guerrilla Games. Momenteel worden de laatste werkzaamheden afgerond van de verbouwing van de retailruimte van circa 2.700 m2, welke een entree aan de Kalverstraat en aan de Nieuwezijds Voorburgwal heeft.
Vol enthousiasme vertelt Bessem, verantwoordelijk voor de verhuur: “Het kantoorgedeelte is net opgeleverd, dus nu kan de laatste hand gelegd worden aan het winkelgedeelte. Dit wordt een uniek project, ongekend in Nederland.”
Retailkathedraal
“Ik vergelijk het met Uniqlo in Le Marais of LaFayette op de Champs Elysees in Parijs. Je gaat namelijk eerst een klein pandje door en dan kom ik een binnentuin gevolgd door een immens hoge ruimte van 9 meter hoog, een echt ‘wauw-effect’. Dit wordt de retailkathedraal van Amsterdam waarmee we appeleren aan het nieuwe winkelen. Een retailer kan hier zijn hele collectie laten zien en beleven, het pand wordt een onwijze trekker.” Op dit moment is gestart met de zoektocht naar de perfecte huurder, volgens Bremmer het liefst één modische partij.
Geen dichte deuren
Tot slot, hoe staat het met de invulling van de panden waar Hudson’s Bay in heeft gezeten in Breda en Amsterdam? Bremmer: “We zijn bezig een nieuwe invulling te vinden voor deze twee panden. Op 1 maart worden deze opgeleverd aan ons en krijgen we weer de sleutels. In de Kalverpassage gaan we de meters niet opbreken, maar zijn we op zoek naar één huurder.”
“In Breda hebben we een grotere opgave en zullen er waarschijnlijk wel functies bijgevoegd worden. De huurgarantie zien wij niet als een belemmering, wij zijn te betrokken bij onze winkelcentra om niet te blijven innoveren en vernieuwen. Tot 1 maart wordt de huurgarantie betaald door Hudson’s Bay Nederland, straks wordt die vervuld door de moeder dus kijken hoe dat gaat. Onze bezoekers en wij zitten niet te wachten op dichte deuren en willen deze panden zo snel mogelijk weer vullen.”
Het hele artikel vind je tevens op: https://vastgoedjournaal.nl/news/44137/-lsquo-in-deze-retailmarkt-is-het-van-belang-om-op-tijd-je-bakens-te-verzetten
